O livro O Papel da Casa nas Finanças Pessoais, da Fundação Francisco Manuel dos Santos (FFMS), publicado a 23 de outubro, desmonta 13 mitos sobre o mercado imobiliário português e mostra que muitas convicções enraizadas nas conversas de café não resistem aos dados. A autora é Ana Isabel Sá, investigadora do Departamento de Estudos Económicos do Banco de Portugal.
A publicação chega num momento particularmente duro para quem precisa de casa. Segundo o Pordata da FFMS citado pela Renascença, os preços da habitação em Portugal subiram 41,5% entre 2020 e 2025, o maior aumento da União Europeia, e 81,9% desde 2010, a terceira maior subida do bloco.
Portugal não é o campeão europeu da casa própria
Segundo o Eurostat, em 2024, 73% das famílias portuguesas viviam em habitação própria. O valor está acima da média da zona euro, de 65%, mas coloca Portugal apenas em nono lugar entre os 20 países. No topo estão a Eslováquia com 93%, a Croácia com 91% e a Lituânia com 87%. No fundo da tabela ficam a Alemanha com 47%, a Áustria com 55% e a França com 61%.
Já a perceção de que Portugal tem pouca habitação social é confirmada. As estimativas da OCDE citadas no livro indicam que apenas 1% do parque habitacional português era arrendamento social em 2021, valor que só não é pior do que o da Lituânia. Os Países Baixos têm 34%, a Áustria 24% e a Dinamarca 21%. A autora nota uma relação direta: países com mais oferta social tendem a ter menos proprietários. Em Portugal, o Estado foi-se retirando e as famílias ficaram sozinhas com o peso da habitação.
Comprar casa deixou de ser uma questão cultural, passou a ser financeira
Durante décadas ouviu-se que os portugueses compravam casa por preferência cultural. Os dados já não sustentam essa narrativa. Segundo o Inquérito à Situação Financeira das Famílias de 2020, entre quem comprou casa entre 2011 e 2020, apenas 24% apontou a preferência pela casa própria independentemente do retorno financeiro. A maioria invocou razões económicas: 39% disseram que a prestação era menor do que a renda e 36% consideraram a compra um bom investimento. Nas compras feitas antes de 1980, a preferência cultural valia 68% das respostas.
Quem arrenda também preferiria comprar, mas não consegue. O mesmo inquérito mostra que 51% das famílias arrendatárias apontaram como principal motivo para continuar no arrendamento a falta de condições financeiras para comprar. Entre os arrendatários com até 44 anos, 28% veem o arrendamento como solução temporária. Acima dos 45 anos, essa percentagem cai para 2%, o que sugere que para metade da vida adulta o arrendamento deixou de ser uma ponte e passou a ser um destino imposto.
As casas não valorizam sempre
O capítulo desmonta dois dos mitos mais persistentes. O de que as casas valorizam sempre é falso. Entre o último trimestre de 2000 e o segundo trimestre de 2013, o preço real da habitação caiu 34,5% em Portugal. A queda máxima anual foi de 11,2%, registada no primeiro trimestre de 2012. Só na última década os preços subiram de forma consistente.
Também é falso que arrendar é deitar dinheiro fora e que comprar é sempre melhor. Ana Isabel Sá lembra que a comparação ignora o custo de oportunidade do dinheiro investido na compra, os custos de manutenção, os impostos e os juros, além de fatores qualitativos como a flexibilidade para mudar de casa.
Sobre os preços, o Observador reporta que 66% dos portugueses elegem a habitação como prioridade pública e quase 80% rejeitam que seja fácil encontrar casa a preço acessível. Em 2024, segundo o INE, o valor mediano das habitações novas foi de 3261 euros por metro quadrado, contra 2734 euros nas usadas, ou seja, 19% mais caras, com variações locais muito grandes.
Imóveis vagos não resolvem a crise sozinhos
A ideia de que bastaria ocupar os imóveis vagos para resolver o problema da habitação é imprecisa. Um estudo do Banco de Portugal citado no capítulo mostra que a última década trouxe um forte aumento da procura, motivado pela redução da dimensão dos agregados familiares e pelo aumento do fluxo migratório. Em alguns municípios das áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto, do Oeste, de Aveiro e da península de Setúbal, o número de imóveis vagos é reduzido face à pressão da procura.
Para a maioria dos municípios seria teoricamente possível aliviar essa pressão com os vagos, mas muitos não podem entrar imediatamente no mercado porque precisam de obras, estão envolvidos em heranças ou têm questões jurídicas pendentes. A autora explica ainda que o mercado imobiliário é rígido: a construção é lenta e a habitação é um bem essencial, pelo que, no curto prazo, os choques refletem-se sobretudo nos preços e não na quantidade de casas disponíveis.
Crédito: jovens endividados e Euribor perto de zero não é normal
A ideia de que os jovens recorrem mais ao crédito do que as gerações anteriores é imprecisa. Segundo os Censos de 2021, cerca de 70% dos proprietários jovens entre os 25 e os 34 anos compraram com crédito bancário, contra mais de 80% na geração anterior, nascida entre 1977 e 1986. Também é falso que a maioria das compras é financiada com crédito: apenas 46% das transações residenciais em 2023 foram financiadas dessa forma, contra 76% em 2010.
Sobre a Euribor, o livro clarifica que uma taxa perto de 0% não é normal. As taxas caíram para perto de zero em 2009 e tornaram-se negativas a partir de 2015 devido a medidas excecionais dos bancos centrais no rescaldo da crise financeira, e estiveram nesse patamar durante 13 anos. Não é expectável que regressem a esses mínimos.
Afirmar que um crédito a taxa fixa durante todo o empréstimo é a norma noutros países da União Europeia é verdadeiro. Em França, em 2022, 98% do crédito à habitação foi contratado a taxa fixa total. Em Portugal, em dezembro de 2018, 87% dos novos créditos eram a taxa variável. Em setembro de 2025, a distribuição mudou para 25% a taxa variável, 71% a taxa mista e 4% a taxa fixa.
O mito mais perigoso é o último: se não se conseguir pagar a casa, basta entregá-la ao banco. É falso. Em Portugal vigora o crédito com recurso, o que significa que, se o valor da casa for inferior à dívida, o devedor continua responsável pela diferença, mesmo entregando a casa voluntariamente ou por execução judicial. Existe um regime especial de garantia previsto na Lei n.º 59/2012, mas, segundo o livro, é pouco frequente na prática.
Segundo a reportagem do Jornal Económico via Sapo, a coleção da FFMS quer trazer para o debate público uma leitura sustentada por dados sobre o papel da casa nas finanças pessoais dos portugueses, distinguindo perceções baseadas na experiência pessoal dos factos que descrevem a realidade do país.
Jovens compram casa cada vez mais tarde
Os dados dos Censos de 2021 confirmam que os jovens portugueses compram casa mais tarde do que as gerações anteriores. Entre os 25 e os 34 anos, apenas 42% dos nascidos entre 1987 e 1996 tinham casa própria. Na mesma idade, a geração nascida entre 1977 e 1986 tinha 61% e a nascida entre 1967 e 1976 tinha 70%. A única exceção é a geração nascida entre 1947 e 1956, que registava os mesmos 42%, em pleno Estado Novo e em plena miséria do pós-guerra. Uma geração inteira a viver o retrocesso de meio século.
Perguntas frequentes sobre os mitos do mercado imobiliário
Portugal é o país da zona euro com mais casas próprias?
Não. Segundo o Eurostat, em 2024, 73% das famílias portuguesas viviam em habitação própria, o nono valor entre os 20 países da zona euro.
As casas em Portugal valorizam sempre?
Não. Entre 2000 e 2013, o preço real da habitação caiu 34,5% em Portugal, segundo dados citados no livro da FFMS.
Arrendar é deitar dinheiro fora?
Não necessariamente. A comparação com a compra deve ter em conta o custo de oportunidade do dinheiro, a manutenção, os impostos, os juros e a flexibilidade de mudança.
Se não pagar a casa, basta entregá-la ao banco?
Não. Em Portugal vigora o crédito com recurso: mesmo entregando a casa, o devedor continua a dever a diferença entre o valor do imóvel e a dívida.