Crédito à habitação: a mesma casa, o mesmo banco, e prestações que podem diferir em 80 euros

Há uma armadilha escondida no crédito à habitação português que poucos explicam, e que este mês se torna visível de forma cruel. Dois contratos idênticos, com o mesmo capital em dívida, o mesmo prazo e o mesmo spread, podem sofrer aumentos de prestação com uma diferença de dezenas de euros entre si. A única razão? A data em que a revisão cai. E isso não tem nada que ver com finanças, mas com o calendário.

Por que é que a mesma prestação pode subir 7 euros num mês e 80 no seguinte?

Os números são claros. Uma revisão de setembro, calculada sobre a média de agosto da EURIBOR a 12 meses (que se fixou em 2,954%), acrescentou cerca de sete euros à prestação de um empréstimo de 150 mil euros a 30 anos, com spread de 1%. Já uma revisão de outubro, calculada sobre a média de setembro, vai acrescentar entre 25 e 80 euros ao mesmo tipo de contrato, dependendo do prazo do indexante. A dívida não mudou. O contrato não mudou. Mudou o mês.

O mecanismo do desfasamento: o mercado move-se, mas a prestação só reage na data marcada

O que está em jogo é o desfasamento entre o mercado e o contrato. A prestação de um crédito indexado não é recalculada quando a EURIBOR se move, mas sim na data de revisão inscrita no contrato, usando a média mensal do mês anterior. Isto significa que o mercado pode andar durante semanas sem que nada aconteça à prestação, e que tudo o que se acumulou nesse período entra de uma só vez quando a data chega. Setembro apanhou a média de agosto, formada antes de o Banco Central Europeu subir juros a 10 de setembro e antes de o mercado passar a descontar dois aumentos adicionais em outubro e dezembro. Outubro apanha a média de setembro, formada depois disso.

A data da escritura decide quanto paga uma família, sem qualquer lógica financeira

A consequência prática é que a data de escritura, escolhida por razões que nada têm que ver com finanças, determina quanto uma família paga durante meses. Duas casas compradas na mesma rua, pelo mesmo preço, com o mesmo banco, uma escriturada em março e outra em abril, entram em ciclos de revisão diferentes e vão pagar valores diferentes durante toda a vida do empréstimo, alternadamente para melhor e para pior. Não há decisão financeira nenhuma por trás disso.

Prazos curtos e longos: quem é apanhado na subida e quem fica preso

A composição do mercado nacional torna o efeito mais agudo num sentido e mais suave no outro. Em agosto, 71,3% dos contratos intermediados pelo ComparaJá ficaram no prazo de seis meses e 28,7% no de 12. O prazo curto transmite mais depressa e com mais frequência: quem for revisto em outubro com indexante de seis meses volta a ser revisto em abril, e apanha outra vez o nível que então vigorar. O prazo longo transmite uma vez e prende: quem for revisto em outubro com indexante de 12 meses fica com o nível de setembro de 2026 até outubro de 2027, mesmo que as taxas desçam entretanto. Compreender como a EURIBOR afeta a prestação é, por isso, menos sobre prever taxas e mais sobre saber em que calendário cada contrato está.

O que os indicadores escondem: a pressão já está contratada, mas ainda não aparece nos extratos

Há uma leitura agregada que interessa a quem analisa risco de crédito e que este desfasamento distorce. Os indicadores de esforço das famílias publicados com base em dados de um mês refletem, na verdade, taxas formadas um a doze meses antes. Num ciclo estável isso é irrelevante. Num ciclo em aceleração, como o atual, significa que qualquer leitura da carteira subestima sistematicamente a pressão que já está contratada e apenas ainda não foi aplicada. A subida de outubro já existe: está no mercado, mas não está nos extratos.

O que fazer? Não é prever taxas, é saber a data da revisão

Para quem tem crédito, decorre daqui a única ação com retorno garantido neste contexto, e não é prever nada. É saber em que mês cai a próxima revisão, porque essa data está escrita no contrato, e consultar a média do indexante do mês anterior, que é pública e conhecida antes de a revisão produzir efeito. Com esses dois elementos, o aumento deixa de ser uma surpresa e passa a ser um número que se pode provisionar.

O que vem a seguir? O efeito de cascata pode continuar em novembro

Fica um sinal a acompanhar nas próximas semanas. Se a média de outubro se formar acima da de setembro, os contratos revistos em novembro apanham um nível ainda mais alto, e o efeito de cascata continua. Se estabilizar, outubro foi o pico do desfasamento, e é precisamente nesse mês que a diferença entre contratos vizinhos será a maior de todo o ciclo.

Para as famílias que vivem com o salário no fim do mês, esta não é uma questão técnica. É uma questão de justiça: o mesmo esforço, o mesmo banco, a mesma rua, e prestações que podem variar em dezenas de euros apenas por causa de uma data no contrato. E isso, num país onde a habitação já pesa tanto, é mais uma prova de que o sistema está desenhado para quem tem capital, não para quem tem dívida.