Crédito à habitação: a taxa de esforço sobe sozinha e ninguém volta a verificar

Quando um banco aprova um crédito à habitação, olha para a taxa de esforço do cliente num único momento. Se estiver abaixo dos 45% recomendados pelo Banco de Portugal, está tudo certo. O que quase ninguém explica é que essa taxa não fica parada. Mexe-se sozinha, sem que o titular faça nada, e pode ultrapassar o limite sem que ninguém volte a olhar para ela.

Os dados das operações intermediadas pelo ComparaJá em agosto mostram que a taxa de esforço média dos clientes era de 28,0%, com folga confortável. Mas esse valor foi calculado com as prestações baseadas na EURIBOR de agosto, que fixou a média a 12 meses em 2,954%. A 15 de setembro, a mesma taxa já estava em 3,7%. E a conta é simples.

Tomemos um empréstimo de 150 mil euros a 30 anos, com spread de 1%. Com a média de agosto, a prestação rondava os 712 euros. Com o indexante nos 3,7%, passa para cerca de 778 euros, mais 66 euros por mês. Se esses 712 euros correspondiam a uma taxa de esforço de 28%, o rendimento implícito do agregado é de aproximadamente 2.540 euros. Com a nova prestação, a taxa de esforço sobe para 30,6%. Dois pontos e meio percentuais a mais, sem que nada tenha mudado na vida do titular.

Este cálculo é uma simulação, não uma medição da carteira real. Os capitais, prazos e spreads variam de contrato para contrato. Mas o mecanismo aplica-se a qualquer contrato indexado, e em Portugal isso é quase tudo: em agosto, apenas 4,6% das operações foram assinadas a taxa fixa.

O problema está no desenho da regra

O limite de 45% é aferido no momento da concessão, com a taxa desse momento, e não volta a ser verificado. Num mercado onde 95,4% dos contratos são indexados, isso significa que a margem de segurança criada pela regra se desgasta sozinha à medida que o ciclo de taxas sobe. E desgasta-se mais depressa nos contratos que foram aprovados mais perto do limite.

Os dados de agosto mostram onde essa erosão morde primeiro. Entre os compradores com menos de 35 anos, a taxa de esforço média era de 33,7%, quase seis pontos acima da média do conjunto, com um rácio de financiamento de 88,4%. Aplicando a mesma mecânica, esse grupo aproxima-se dos 37%. Continua dentro do limite recomendado, mas com muito menos margem para absorver qualquer imprevisto, seja uma quebra na componente variável do salário ou uma despesa extraordinária.

A taxa de esforço não é uma fotografia. É uma variável que continua a mexer depois de o processo estar fechado.

Não é catástrofe, mas a folga é finita

Há um contrapeso que impede leituras alarmistas. Uma taxa de esforço de 30,6% no agregado e de 37% na coorte mais jovem é incómoda, mas não é crítica. Continua longe dos 45% recomendados e muito longe dos níveis historicamente associados a incumprimento. O mercado português não está em stress. Está a consumir folga, e a folga é finita.

A implicação para o supervisor e para os bancos é de método. Aferir a taxa de esforço apenas na concessão mede a qualidade da decisão, não a qualidade da carteira. Num ciclo em que o mercado já desconta a taxa de depósitos a caminho dos 3%, com reuniões marcadas para 29 de outubro e 17 de dezembro, a pergunta relevante deixou de ser quantos créditos foram aprovados dentro do limite. Passou a ser quantos continuam dentro dele hoje.

Perguntas frequentes sobre a taxa de esforço no crédito à habitação

O que é a taxa de esforço?

A taxa de esforço é a percentagem do rendimento mensal de um agregado que é gasta com o pagamento da prestação do crédito. O Banco de Portugal recomenda que não ultrapasse os 45%.

Porque é que a taxa de esforço pode subir sem o titular fazer nada?

Nos contratos indexados à EURIBOR, a prestação varia com a taxa de juro. Quando a EURIBOR sobe, a prestação aumenta e, com o rendimento inalterado, a taxa de esforço sobe automaticamente.

O Banco de Portugal volta a verificar a taxa de esforço depois da concessão?

Não. A taxa de esforço é calculada apenas no momento da concessão do crédito. Depois disso, não há uma nova verificação obrigatória.

Foto: Sapo - Portugal Online!