Casa em 2026: prestação real de 850 euros esconde-se atrás de média de 436
Se olharmos para os números oficiais, a prestação média do crédito à habitação em Portugal é de 436 euros. Mas quem tem menos de 35 anos e assina um contrato hoje, paga em média 850 euros por mês. A diferença não é um erro de medição: é o retrato de um país onde o passado e o presente já não se cruzam.
Os dados do Banco de Portugal mostram que a prestação média de todo o stock de empréstimos subiu para 436 euros, o valor mais alto de sempre, e que já vai em dez meses consecutivos de aumentos. Mas esta média junta contratos assinados ao longo de três décadas, com casas muito mais baratas e capital já em grande parte amortizado. É a fotografia de um passado que ainda não acabou de envelhecer.
Do outro lado, a realidade de quem entra agora no mercado é bem diferente. Segundo a plataforma ComparaJá, quem tem menos de 35 anos paga em média 850 euros por mês. No grupo acima dessa idade, a prestação média ronda os 749 euros. Quase o dobro do número que serve de manchete todos os meses.
O que explica a diferença entre a prestação média e a prestação real?
A distância entre os dois números não é um erro de cálculo. Cada um mede coisas diferentes. A prestação do stock inclui contratos antigos, assinados quando os preços das casas eram muito mais baixos e quando as famílias já tinham pago grande parte da dívida. A prestação dos novos contratos reflete os preços de hoje, os montantes de hoje e as taxas de hoje. Uma é a memória do passado; a outra é o espelho do presente.
O problema é que esta diferença distorce a leitura pública. Quando se noticia que a prestação média subiu para 436 euros, a ideia que passa é a de um esforço elevado, mas suportável. Quando uma família jovem faz as contas e vê que vai pagar 850 euros, sente que está a fazer alguma coisa errada. Não está. Está simplesmente a comprar no mercado de 2026, e o indicador nacional fala, na sua maioria, de um mercado que já não existe.
O verdadeiro salto de esforço está escondido nas novas famílias
Há outra consequência que interessa à política de habitação. O stock de crédito habitação atingiu valores máximos e a prestação média sobe há quase um ano, o que sugere pressão crescente sobre os orçamentos familiares. Mas essa subida é lenta, precisamente porque a maior parte dos contratos é antiga e só se ajusta nas revisões do indexante. O verdadeiro salto de esforço não está a acontecer no stock: está a acontecer na entrada de cada nova família no mercado. E esse salto é invisível em qualquer média que junte as duas populações.
Esta comparação também explica por que razão as regras de concessão de crédito foram apertadas, sobretudo para os mais jovens. É neles que a prestação de entrada é mais alta, é neles que o rácio de financiamento é maior, e é neles que a taxa de esforço se aproxima mais do limite, mesmo que ainda fique abaixo. Um regulador que olhe para a média do stock não vê problema nenhum. Um regulador que olhe para a coorte que entra vê uma trajetória que justifica precaução.
O que deve saber quem está a preparar um crédito à habitação?
Para quem está a preparar um processo, a leitura útil é de calibração. O valor de referência relevante não é a prestação média nacional, é a prestação média de quem contrata agora um crédito com montante e prazo semelhantes aos seus. Comparar com o agregado do stock produz otimismo sem fundamento e leva a subdimensionar a margem necessária. É o erro mais comum de quem se orienta pelo número que dá manchete no fim de cada mês.
Em tempos de preços altos e salários baixos, a verdade do mercado é dura: a casa que os pais compraram já não é a casa que os filhos podem comprar. E os números oficiais, se não forem lidos com olhos críticos, continuam a esconder essa realidade.