Crédito à habitação: escolher a Euribor errada pode custar 37 euros por mês
Na hora de negociar um crédito à habitação, quase toda a gente só olha para o spread. É o número que aparece nos anúncios, é o que se compara entre bancos e é o que dá a sensação de se ter feito um bom negócio. Mas há uma escolha que passa despercebida e que, neste momento, pesa mais no bolso: o prazo de revisão da Euribor. E a diferença pode chegar aos 37 euros por mês, todos os meses, pela mesma casa e no mesmo banco.
As taxas Euribor estão hoje claramente separadas por prazo. A três meses ronda os 2,475%, a seis meses os 2,662% e a doze meses os 2,905%. A curva está inclinada, o que significa que quem fixa por mais tempo paga hoje mais caro por essa previsibilidade. Num empréstimo de 150 mil euros, com spread de 1% e prazo de 30 anos, a prestação inicial fica em cerca de 667 euros com revisão a três meses, 686 euros com revisão a seis meses e 704 euros com revisão a doze meses. São 37 euros de diferença entre os dois extremos.
A tentação óbvia é escolher o prazo mais curto e ficar com a prestação mais baixa. Mas a conta não é essa, e convém perceber porquê. A Euribor a doze meses não é mais cara por acaso: é mais cara porque incorpora a expetativa do mercado sobre o que vai acontecer às taxas durante esse período. Quando a curva está inclinada como agora, o mercado está a dizer que espera taxas mais altas à frente. Quem escolhe a revisão a três meses está a pagar menos hoje e a aceitar receber essa subida assim que ela acontecer. Quem escolhe doze meses está a pagar um prémio antecipado para ficar imune durante um ano inteiro.
O histórico recente mostra bem esta mecânica. Quem tem contrato indexado à Euribor a seis meses e reviu a prestação em agosto viu a taxa de referência passar de 2,137% para 2,647% em apenas seis meses, mais de meio ponto percentual de agravamento numa única revisão. Quem revê a três meses absorveu a mesma subida em degraus mais pequenos e mais frequentes. Quem revê a doze meses ainda não a sentiu, e só a sentirá quando chegar a data respetiva.
Como escolher o prazo de revisão certo para o seu caso?
A escolha correta depende de três fatores concretos e não de previsões. O primeiro é a folga no orçamento: quem tem pouca margem beneficia de saber o valor exato da prestação durante doze meses, mesmo pagando mais por isso. O segundo é o horizonte de permanência no contrato: quem admite transferir o crédito dentro de dois ou três anos ganha pouco em fixar por períodos longos. O terceiro é a leitura que se faz do ciclo, e aqui a honestidade obriga a reconhecer que ninguém acerta sistematicamente. A comparação entre Euribor a três, seis ou doze meses não tem uma resposta universal, tem uma resposta por perfil.
O que é mesmo negociável no crédito à habitação?
Fica uma nota sobre o que não é negociável e costuma ser tratado como se fosse. O prazo de revisão pode ser alterado ao longo da vida do contrato, mediante acordo com o banco e habitualmente com custos reduzidos. O spread, esse, fica praticamente cristalizado no momento da assinatura, salvo transferência para outra instituição. Vale a pena, por isso, inverter a ordem das prioridades na negociação: discutir com afinco aquilo que só se decide uma vez, e tratar com serenidade aquilo que se pode rever depois.
Numa altura em que as taxas continuam a subir e o orçamento das famílias está cada vez mais apertado, cada euro conta. E este é um daqueles casos em que a informação e a atenção aos detalhes podem fazer uma diferença real no fim do mês. Não é uma questão de sorte, é uma questão de saber onde olhar.