Crédito à habitação: o número que ninguém compara e que pode custar mais 155 mil euros
Quando se assina um contrato de crédito à habitação, há um número que quase ninguém olha, mas que devia ser o primeiro a ser lido. Chama-se Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC) e, para os mais jovens, pode ultrapassar os 364 mil euros, mesmo quando o valor financiado não chega aos 209 mil. É a diferença entre o preço da casa e o preço real do dinheiro, e é também a ferramenta que impede os bancos de nos enganar com contas de faz-de-conta.
Os dados são da análise de mercado do ComparaJá, referente a agosto, e mostram uma realidade dura para quem tenta dar o salto para a primeira casa. Os clientes com menos de 35 anos que recorreram ao intermediário de crédito viram um MTIC médio de 364.209 euros, enquanto os que têm 35 ou mais anos ficaram pelos 260.669 euros. Mas atenção: o montante médio efetivamente financiado foi de 208.774 euros. Ou seja, a diferença entre o que se pede e o que se paga no final é o custo do empréstimo, espalhado por três décadas de juros, comissões, seguros e impostos.
O MTIC é desconfortável porque mostra a verdade. Um banco pode anunciar um spread baixo e depois cobrar comissões de dossier altas, seguros de vida obrigatórios e taxas de processamento mensais. Outro pode oferecer uma taxa fixa inicial muito competitiva e depois disparar o spread. Se compararmos apenas a prestação do primeiro ano, o primeiro parece melhor. Mas se usarmos o MTIC como régua, a ordem muda muitas vezes. É por isso que este número é tão importante: impede a comparação seletiva que os bancos adoram.
Porque é que os mais novos pagam mais? Não é por serem penalizados nas taxas, que estão a poucos pontos base de distância. É porque financiam valores mais altos, com prazos mais longos e entradas iniciais menores. Mais capital emprestado durante mais tempo gera mais juros, e o efeito acumulado ao longo de trinta anos é aritmeticamente inevitável. É a matemática da especulação imobiliária a cair sobre quem já tem menos.
O que faz subir o MTIC?
Há três variáveis que mexem com o custo total e é preciso saber a ordem de importância. O prazo é a mais poderosa e a menos intuitiva: alongar cinco anos reduz a prestação de forma modesta, mas engorda o custo total de forma substancial. A entrada inicial é a segunda, porque reduz o capital e melhora o rácio de financiamento, o que costuma baixar o spread. E os produtos associados são a terceira, a mais silenciosa: seguros e comissões parecem pequenos em cada prestação, mas ao fim de trinta anos representam uma fatia relevante do bolo.
O que fazer antes de assinar?
A recomendação é simples e cabe numa frase: ao pedir propostas, exigir o MTIC de cada uma e comparar por esse número antes de olhar para a prestação. Está na ficha de informação normalizada que os bancos são obrigados a entregar, e é a única forma de saber se a proposta mais bonita no primeiro ano continua a ser a melhor no trigésimo. Não é uma questão de literacia financeira, é uma questão de sobrevivência num país onde a casa é cada vez mais um luxo e o crédito uma armadilha.
Num mercado onde os bancos fazem tudo para esconder o custo real, o MTIC é a arma do consumidor. Usá-lo é uma forma de resistência contra a especulação e a falta de transparência que empurra os jovens para dívidas de 30 anos. Porque no fim, o que está em jogo não é só o preço da casa, é a vida inteira de quem a compra.