Habitação em Portugal: as novas medidas ajudam, mas não chegam para resolver a crise

O pacote de medidas do Governo para a habitação, que inclui a redução do IVA para 6% na construção, a simplificação dos licenciamentos e incentivos à construção, pode dar um empurrão à oferta, mas está longe de ser a bala de prata que muitos esperavam. No Observatório do Imobiliário do Jornal Económico, especialistas do setor foram claros: o problema é profundo, e a resposta tem de ser mais ampla.

Nuno Leal, co-CEO do Doutor Finanças, Miguel Mateus, CEO da Norfin, Jorge Bota, CEO da B. Prime, e Patrícia Barão, presidente da APEMIP, estiveram de acordo num ponto: é preciso aumentar a oferta e criar condições para que as famílias encontrem casa sem ter de hipotecar a vida. Mas, como diz Patrícia Barão, “nós não temos uma bala de prata”.

O que muda com as novas medidas de habitação?

A redução do IVA para 6% é, nas palavras de Nuno Leal, “obviamente uma medida positiva”, porque fomenta a construção e alimenta a oferta. No entanto, o desequilíbrio entre oferta e procura não vai desaparecer de um dia para o outro. As medidas precisam de tempo para se traduzirem em casas no mercado.

No financiamento, não há, do lado da banca, um problema de disponibilidade de crédito. Em 2025, foram concedidos 29 mil milhões de euros em crédito à habitação, dos quais 6 mil milhões corresponderam a transferências, e 77% dos contratos foram feitos a taxa mista. Mas, para Leal, é essencial articular a política de crédito com as regras macroprudenciais, para que o estímulo à procura não agrave os desequilíbrios já existentes.

Porque é que a oferta não acompanha a procura?

Patrícia Barão sublinha que houve décadas em que a oferta nova representava cerca de 20% do mercado, mas na última década o stock habitacional aumentou apenas 1,9%. Entretanto, a procura continua forte: 95,3% das casas transacionadas são compradas por pessoas ou famílias com residência fiscal em Portugal. Ou seja, a redução do IVA pode estimular a construção, mas “criar esta oferta vai precisar de tempo”.

E há quem fique de fora. “Eu concordo 100% que estamos a viver uma crise de acesso à habitação”, afirma Barão, defendendo que as casas novas têm de ter preços compatíveis com os rendimentos das famílias. Quem ainda não tem casa para vender e usar como capital numa nova compra é quem mais sofre.

O tempo e a incerteza: os inimigos do investimento

Miguel Mateus, da Norfin, é direto: “O tempo, obviamente, é o maior assassino de todos”. Prazos incertos, alterações legislativas sucessivas e interpretações diferentes aumentam o risco do investimento. Para ele, é preciso uma visão sistémica, com Governo, municípios e Autoridade Tributária alinhados.

Mateus lembra que o preço final de uma casa é feito de várias camadas: terreno, construção, financiamento, tempo, taxas, licenciamentos, energia e projetos. E lança uma pergunta incómoda: “Onde estão os ativos públicos que possam ser postos ao serviço destas novas gerações?”. Terrenos e edifícios públicos podem, diz, ser mobilizados para novos projetos. No arrendamento, há modelos de investimento capazes de ganhar escala, mas é preciso inovar. A estabilidade das regras é condição essencial para atrair capital.

O que falta para resolver o acesso à habitação?

Jorge Bota, da B. Prime, alerta para a execução. Portugal tem “308 regulamentos do urbanismo de cada uma das câmaras”, além de procedimentos e capacidades diferentes entre municípios. A sucessão de mudanças pode diminuir a confiança dos investidores. “Fazer depressa não é sinónimo de fazer bem”, avisa.

Para Bota, “não temos propriamente um problema de habitação, é de acesso à habitação, que é uma coisa um bocadinho diferente”. Quem já está no mercado pode vender um ativo valorizado; quem tenta entrar pela primeira vez enfrenta preços elevados, salários limitados e pouca oferta. A solução pode passar por terrenos públicos em parceria com promotores e projetos de arrendamento com escala. “300 apartamentos que venham para o mercado de arrendamento, se forem multiplicados por 10, são 3.000. É isto que nos faz falta”, defende.

Patrícia Barão acrescenta que o mercado de arrendamento está muito pulverizado, assente sobretudo em pequenos proprietários. Para criar escala, defende “projetos que venham para o mercado pensados para o arrendamento”, incluindo soluções de build to rent concebidas desde a origem para esse fim. Enquanto a venda oferecer um retorno mais favorável, estes projetos terão dificuldade em ganhar escala.

Perguntas frequentes sobre a crise da habitação

As novas medidas vão baixar os preços das casas?

Os especialistas dizem que as medidas podem estimular a oferta, mas o efeito será gradual. A redução do IVA e a simplificação dos licenciamentos podem ajudar, mas não vão resolver o problema no curto prazo. O desequilíbrio entre oferta e procura continua a ser o grande obstáculo.

Porque é que é tão difícil comprar casa em Portugal?

O problema é o acesso, não a falta de habitação em si. Os preços estão elevados, os salários são limitados e a oferta é insuficiente. Quem não tem uma casa para vender e usar como capital fica ainda mais excluído.

O que pode ser feito para aumentar a oferta?

Os especialistas defendem uma abordagem sistémica: mobilizar terrenos públicos, criar projetos de arrendamento com escala, estabilizar as regras e articular a política de crédito com as regras macroprudenciais. Não há uma solução única.

A conclusão é comum: aumentar a oferta é indispensável, mas não basta. Fiscalidade, licenciamento, previsibilidade, financiamento, património público, arrendamento e rendimentos das famílias fazem parte da mesma equação. O desafio não é apenas construir mais casas; é fazer com que cheguem ao mercado em condições que permitam a quem hoje está de fora conseguir entrar.