Crédito à habitação: comprar casa já significa 36 anos de dívida, e a culpa é das regras do Banco de Portugal

Em agosto, quem comprou casa comprometeu-se, em média, a 36 anos de crédito. Quem apenas transferiu o empréstimo para outro banco ficou-se pelos 30 anos. Esta diferença de seis anos não é uma escolha dos compradores: é a marca das novas regras macroprudenciais do Banco de Portugal, que apertaram a taxa de esforço e empurraram os prazos para níveis recorde.

O prazo é a variável mais silenciosa do crédito à habitação. Não aparece nas campanhas publicitárias, raramente é discutida nas reportagens sobre juros e quase nunca é apresentada como uma decisão consciente. Trata-se como um detalhe técnico do contrato, quando na prática é o resultado de uma conta feita ao contrário.

Os dados de agosto do crédito à habitação intermediado pelo ComparaJá dão a medida disso. O prazo médio dos créditos de aquisição foi de 36 anos. O dos créditos transferidos de um banco para outro ficou nos 30 anos. São seis anos de diferença entre duas operações que, do ponto de vista do produto, são o mesmo empréstimo com a mesma garantia. E há um mês, o prazo médio das aquisições era de cerca de 33 anos e nove meses, o que faz da subida de agosto o movimento mais expressivo do ano nesta variável.

Porque é que os prazos dos créditos de aquisição estão a disparar?

O mecanismo é simples e explica as duas coisas ao mesmo tempo. Numa transferência, o prazo não é escolhido: herda-se. O que resta do contrato original é o que passa para o banco novo, e alongá-lo costuma ser precisamente o que anula o ganho da mudança, porque uma prestação mais baixa distribuída por mais anos pode custar mais em juros totais do que o spread que se foi buscar. Numa aquisição, o prazo é a última variável a ser fixada, depois de estarem definidos o preço da casa, o capital próprio disponível e o rendimento do agregado. Serve para fazer caber a prestação dentro do limite de esforço que o banco aceita.

É por isso que o número de agosto não deve ser lido como uma preferência dos compradores. O limite recomendado da taxa de esforço passou a ser de 45% no início do mês, por decisão do Banco de Portugal, e a folga que cada banco tinha para aprovar processos acima desse valor ficou reduzida a metade. Quando o numerador da conta, a prestação, passa a estar mais apertado e o denominador, o rendimento, não muda, sobra uma alavanca: esticar o prazo até a prestação descer o suficiente. Foi o que aconteceu, e a subida de mais de dois anos no prazo médio das aquisições é a assinatura desse ajustamento.

Qual é o limite para esticar o prazo do crédito à habitação?

Há um limite a este movimento, e é regulatório. As regras em vigor fixam prazos máximos por escalão etário, o que significa que a alavanca do prazo se esgota mais depressa para quem compra mais tarde na vida. Conhecer os prazos máximos do crédito habitação por idade deixou de ser um detalhe burocrático e passou a ser a primeira conta a fazer antes de escolher a casa, porque é ela que determina quanto se consegue financiar com o mesmo rendimento.

O que verificar antes de assinar um crédito à habitação?

Para quem está do lado de quem contrata, ficam três verificações concretas. A primeira é comparar propostas ao mesmo prazo, e não à mesma prestação, porque duas propostas com prestações iguais e prazos diferentes têm custos totais que podem divergir em dezenas de milhares de euros. A segunda é pedir ao banco o montante total imputado ao consumidor de cada cenário, valor que os bancos são obrigados a apresentar e que traduz o custo do prazo em euros em vez de anos. A terceira, para quem transfere, é resistir à tentação de aproveitar a mudança para alongar: a poupança da transferência mede-se no custo total do empréstimo, não na prestação do mês seguinte.

O que os seis anos de diferença entre aquisição e transferência mostram, no fundo, é que o prazo se comporta como um amortecedor. Quando as condições apertam de um lado, ele cede do outro para manter a operação viável. É uma peça útil e é uma peça cara, e a distinção entre as duas coisas depende inteiramente de se saber quanto custa cada ano adicional antes de assinar.