IVA a 6% na habitação: uma vitória a meias para o povo

Quase dois anos depois de o Governo ter aguçado a procura com medidas como a isenção de IMT para jovens, eis que chegam as tais medidas para estimular a oferta. O decreto-lei do pacote fiscal foi finalmente publicado, com o tal IVA a 6% na construção. O setor aplaude, mas os detalhes deixam margem para dúvidas. E, como sempre, o diabo está nos detalhes que podem deixar de fora quem mais precisa de um teto.

Nove meses de espera que travaram o país

Passaram nove meses desde os anúncios do Governo até à publicação do Decreto-Lei n.º 97/2026. Nove meses em que a construção esteve praticamente parada à espera que a lei saísse. Os números são claros e preocupantes: nos primeiros dois meses de 2026, foram emitidas 3.075 licenças em todo o país, menos 16% do que no mesmo período de 2025. O volume de novos fogos licenciados também caiu 13,3%, para 6.230 casas, segundo a AICCOPN.

Bruna Melo, sócia da consultora EY na área fiscal, não tem dúvidas sobre o que causou esta paragem.

Sem dúvida, houve um efeito de refreamento porque ficou muita gente na expectativa sobre quando e como é que a lei ia ser publicada. Muitos promotores preferiram esperar para ver cada vírgula que estaria no decreto.

Agora que as regras estão no papel, a especialista acredita que o ritmo da construção possa voltar a acelerar, mas o tempo perdido já pesa no bolso das famílias que precisam de casa.

Regras apertadas e uma falsa partida

A medida entra em vigor no início de julho, mas o IVA reduzido aplica-se a obras cujos processos tenham começado entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029. Para obras mais demoradas, a dedutibilidade do IVA alonga-se até ao final de 2032. Contudo, estes prazos criam um problema prático grave.

João Begonha, diretor-geral da Associação Portuguesa dos Comerciantes de Materiais de Construção, antecipa uma confusão nos serviços camarários. No ano passado, entraram nas câmaras cerca de 42 mil pedidos de licenciamento, muitos antes da data de corte. O receio é que os promotores cancelem esses processos para os voltar a apresentar, apenas para conseguirem encaixar no benefício fiscal.

Existe uma possibilidade muito óbvia de haver uma grande parte desses licenciamentos que entraram antes da data e que possam, agora, ser cancelados pelos promotores para serem apresentados novos licenciamentos.

Manuel Maria Gonçalves, da APPII, tem a solução: alargar a retroatividade.

Porque é que um projeto que entrou, por exemplo, em 2022, e está a terminar o seu processo de licenciamento, não pode beneficiar, desde que venda as casas dentro dos limites?

Limites que não servem a realidade do povo

Mas a grande questão, aquela que realmente importa às famílias que lutam todos os dias pelo direito à habitação, está nos valores. O decreto estipula limites de 660.982 euros para venda e 2.300 euros de renda mensal. Valores únicos para todo o país, que ignoram por completo a realidade do território português.

Patrick Dewerbe, sócio de Direito Fiscal da CMS Portugal, é crítico. Para o especialista, o Governo está a ser pouco ambicioso e a complicar o que devia ser simples.

Na maior parte dos países europeus, estas medidas são permanentes, não são temporárias. E aqui vamos ter uma limitação temporal que só complica as coisas.

Mais grave ainda é a total ausência de critérios territoriais. Uma casa de 600 mil euros em Lisboa não é a mesma coisa que uma casa de 600 mil euros no interior do país. Noutros países, o cálculo é feito com base no preço do metro quadrado de cada zona. Em Portugal, o Governo escolheu misturar alhos com bugalhos, aplicando a mesma régua a realidades completamente diferentes.

Para o povo que vive o drama da habitação no dia a dia, a descida do IVA é um passo. Mas enquanto as regras continuarem feitas à medida dos promotores e com limites desajustados da realidade local, esta vitória continuará a saber a pouco. O direito a uma casa digna não pode depender de prazos apertados e de valores que só fazem sentido na folha de cálculo do Ministério das Finanças.